domingo, 21 de marzo de 2010

Fuera de ordenación

El concepto de situación de fuera de ordenación, que es un concepto urbanistico general, no sólo exclusivo de nuestra comunidad, es uno de las más importantes que debe conocer el urbanista -aquí siempre incluyo al ciudadano-, dadas las repercusiones que el Plan General tiene sobre el edificio afectado.

Según nuestro Plan General (PGOUM 97):

Artículo 2.3.2 Clases de situaciones de fuera de ordenación (N-2)

1. El presente Plan General, a los efectos de determinar el régimen de obras permisible, diferencia dos grados para la situación de fuera de ordenación:

a) Fuera de ordenación absoluta: Que tendrá lugar en aquellos edificios que ocupen suelo afecto a dotaciones públicas, de carácter general o local, disconformes con las mismas. En el ejemplo, un edificio tiene parte de su superficie ocupando vía pública con lo que queda en situación de fuera de ordenación absoluta

Se excluyen de este supuesto los edificios para los que el planeamiento urbanístico establece una alineación remitida para sustitución o reconstrucción de acuerdo con el art. 6.3.4.e), que se someten al régimen de los edificios en situación de fuera de ordenación relativa.

b) Fuera de ordenación relativa: Que tendrá lugar en aquellos edificios en los que la disconformidad se produce por causas distintas de las señaladas en el apartado a) precedente.
 


Artículo 2.3.3 Régimen de obras y de usos en los edificios en situación de fuera de ordenación (N-2)


1. En los edificios existentes en situación de fuera de ordenación absoluta:
 
a) Los edificios que se encuentren en situación de fuera de ordenación absoluta se sujetarán al régimen de obras directamente dispuesto en la Ley, no estableciéndose régimen alternativo alguno en el presente Plan General, si bien se podrán admitir obras destinadas exclusivamente al cumplimiento de las condiciones de seguridad exigidas en estas Normas o en normativas sectoriales aplicables, condicionando la concesión de la licencia a la renuncia expresa del incremento del valor del justiprecio expropiatorio por dichas obras.

b) El régimen dispuesto en el apartado precedente será aplicable desde la aprobación definitiva del Plan General, incluso para aquellos ámbitos pendientes de desarrollo de planeamiento, siempre que la disconformidad resulte de determinaciones vinculantes contenidas en las correspondientes fichas de instrucciones. En otro caso, se admitirán las obras en los edificios reguladas en el art. 1.4.8 excepto las de reestructuración parcial y general, pero condicionandola concesión de la licencia a la renuncia expresa al incremento del valor del justiprecio expropiatorio por dichas obras.


[Acuerdo de la Comisión de Seguimiento:
1) Acuerdo de la Comisión de seguimiento nº 110 de 27 de mayo de 1999: Posibilidad de autorizar provisionalmente actividades en edificio en situación de fuera de ordenación absoluta, de acuerdo con el artículo 58.2 del texto refundido de la Ley del Suelo de 1976: (Recuérdese que la situación de fuera de ordenación se regula ahora en el art. 64.b) de la Ley 9/2001, que, sin embargo, no establece las obras admisibles en esa situación, por lo que se puede considerarse vigente este acuerdo interpretativo)

“Los edificios en situación de fuera de ordenación absoluta se regirán por lo dispuesto en el apartado uno del art. 2.3.3 de las NN.UU. No obstante, se podrán implantar actividades con arreglo a las siguientes reglas:
 1ª Se podrán autorizar usos y obras provisionales, en virtud del art. 58.2 del Real Decreto Legislativo 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, en edificios en situación de fuera de ordenación absoluta, siempre que:

a) Los usos que se pretendan implantar sean compatibles con la norma zonal aplicable.

b) Las obras tengan carácter provisional por su propia naturaleza y así lo acredite el solicitante de la licencia. No obstante, se podrán realizar obras parciales y circunstanciales de consolidación si no estuviera prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de quince días.]


[De la Ley del suelo de la Comunidad de Madrid 2001 (9/2001 de 16 de junio), art. 64.b):

La declaración en situación de fuera de ordenación de las instalaciones, construcciones y edificaciones erigidas con anterioridad que resulten disconformes con la nueva ordenación, en los términos que disponga el Plan de Ordenación Urbanística de que se trate. 


A los efectos de la situación de fuera de ordenación deberá distinguirse, en todo caso, entre las instalaciones, construcciones y edificaciones totalmente incompatibles con la nueva ordenación, en las que será de aplicación el régimen propio de dicha situación legal, y las que sólo parcialmente sean incompatibles con aquélla, en las que se podrán autorizar, además, las obras de mejora o reforma que se determinen. Son siempre incompatibles con la nueva ordenación, debiendo ser identificadas en el Plan de Ordenación Urbanística, las instalaciones, construcciones y edificaciones que ocupen suelo dotacional o impidan la efectividad de su destino.]
 

[De la OMTLU 23/12/2004
Artículo 25. Actuaciones permitidas en edificios fuera de ordenación absoluta o con infracción urbanística prescrita.


1. En los edificios, obras e instalaciones, resultantes de infracciones urbanísticas prescritas o calificadas como fuera de ordenación absoluta por resultar disconformes con el nuevo planeamiento, sólo podrán autorizarse las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato, la conservación del inmueble y las obras tendentes al mantenimiento de las condiciones de seguridad.


2. No obstante lo anterior, se podrá conceder licencias para la instalación de actividades que pertenezcan a usos, clases, categorías y tipos que sean admitidos por el planeamiento vigente en ese emplazamiento y situación, siempre que las obras para la adecuación de la actividad prevista estén dentro de las indicadas en el apartado anterior. La concesión de estas licencias no incrementará el valor del justiprecio en caso de expropiación, dejando constancia expresa de esta circunstancia en aquélla.


3. Las licencias que se concedan en infracciones urbanísticas prescritas describirán la situación de fuera de ordenación o la infracción prescrita, otorgándose bajo la condición de su inscripción en el Registro de la Propiedad.]

 

c) En todo caso se permitirán las obras directamente dirigidas a eliminar las causas determinantes de la situación de fuera de ordenación.

d) Las actividades existentes podrán mantenerse hasta que se produzca la expropiación, demolición o sustitución de la edificación. No se concederán licencias para la nueva implantación o cambio de actividades ni reinicio de expedientes de licencias anteriormente caducadas.

e) Cuando la afección pública determinante de la situación de fuera de ordenación del edificio, no afecte al local considerado ni a elementos comunes del edificio, y se demuestre que la adaptación al planeamiento vigente puede llevarse a cabo autónomamente actuando sobre la zona afectada, podrán admitirse en aquellos locales en que concurran las circunstancias señaladas, los tipos de obras en los edificios que se contemplen en la norma zonal u ordenanza particular del planeamiento correspondiente, salvo las de reestructuración, y concederse en dichos locales licencias de nueva implantación o cambio de usos o actividades, y reinicio de
expedientes de licencias anteriormente caducadas.
 
2. En edificios existentes en situación de fuera de ordenación relativa:


a) Además de las obras directamente admitidas en ley, se podrán realizar las obras en los edificios permitidas en la norma zonal u ordenanzas particular de las áreas de planeamiento correspondiente, salvo las de reestructuración que afecten a más del cincuenta por ciento (50%) de la superficie edificada del edificio.

b) Las obras de nueva edificación deberán someterse a las condiciones establecidas en la normativa aplicable.

c) Salvo determinación en contra de la norma zonal u ordenanza particular de las áreas de planeamiento correspondiente, se admite la nueva implantación y cambio de usos o actividades.

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